47家房企仅2家销售增长 ，逆袭靠 的是什么？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年 的销售情况。截至1月16日 ，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考 ，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据 ，其中同比降幅在50%以上 的房企数量多达25家。
不过 ，仍有开发商取得了亮眼 的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿 的目标 ，也是TOP20房企中唯一实现正增长 的企业 。事实上，2022年4月以来 ，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上 ，9月份 的同比增幅更是高达178%。
明源不动产研究院认为 ，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段 、资源良好 的优质项目，并形成了TOD开发模式 。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿 ，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会 ，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来，越秀地产 的总借贷规模保持增长 的态势，从2020年末 的约678亿元增长至2021年末 的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为 ，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地 。
越秀地产也正 是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计 ，2021年在18个城市共新增37幅土地 ，新增投资总建筑面积达918万平方米 ；2022年上半年也累计新获取了16幅土地 ，建筑面积近346万平方米 。在2021年和2022年上半年，越秀地产 的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平 ，投资强度可见一斑 。
同时，由于行业 的持续下探，土地市场竞争明显减弱 ，使得尚有余力 的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中 ，以底价41.16亿元拿下两宗地块 ，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块 。
某华南房企人士向记者分析 ，“在行业下行期内 ，拿得多 ，位置又好，优质货值上去了 ，销售额自然也就上去了。”
值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮” 的影响下，出于对项目停工的担忧 ，国央企背景成为开发商的一项关键优势 。据一TOP20房企内部人士透露 ，“‘停贷潮’影响了大家对民企 的信心 ，认为民企的交付可能会出问题 ，因此更愿意去买国央企 的房子 。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现 ，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76% 、9.8%。
对于不追求规模 的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦 。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业 的人群中，约38%是进行改善置业 ，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首 。
反映在仁恒置地的销售上便 是颇高 的销售去化率 。据克而瑞数据 ，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。
据仁恒置地披露 ，2022年 ，在上海 、苏州、无锡 、天津 、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5% 。
而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额 ，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州 、长沙 、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性 ，让越秀 、仁恒置地在今年严峻的行业环境下 ，承受了更小 的市场冲击。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模 、实现排名提升的关键因素之一 。据滨江集团方面披露 ，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元 ，同比降幅仅为9% ；位列行业第13位 ，较2021年同期前进9位，这也 是滨江集团历史最佳排名。
这其中 ，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元 ，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军 。2022年 ，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注 。据克而瑞 ，滨江2022年拿地金额达到785.2亿 ，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远” 。“城市中心有地拿 ，就不到外围拿 ；杭州有地 ，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地 ，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地 ，就尽量不到全国其他地区拿地 。”戚金兴在近期的公司年会上表示 ，“这样会让你 的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为 ，尽管近来利好政策不断，但2023年 的行业形势仍不容乐观 ，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段 、做企业发展过程中已经形成“拳头” 的优势产品，来保持自身竞争力 。
东西问·中外对话 | 马丁·雅克 ：如果只能照搬西方模式，谈何理解中国 ？******
马丁·雅克是英国著名学者、作家。他 是剑桥大学博士，并曾长期担任该校高级研究员。马丁·雅克 是西方世界解读中国最著名的声音之一 ，他于2009年首次出版的《当中国统治世界 ：西方世界 的衰落和中国 的崛起》 是全球范围内的现象级畅销书 ，已被翻译成15种语言。
中新社德国分社首席记者 、中新网研究院副院长彭大伟近日对话马丁·雅克 。
马丁·雅克表示 ，要理解中国发展取得 的成功 ，必须理解中国文明的特性，要明白中国不仅仅 是一个民族国家(nation state) ，而 是一个文明型国家(civilization state) 。他指出，西方许多人试图强行让中国接受西方人权等价值观的心态使得西方几乎不可能真正理解中国 。他同时建议西方国家如果真 的想理解中国抗疫为何取得成功 ，就应该先去了解孔子的儒家思想 。
以下为对话全文摘编 ：
彭大伟：在您看来，中国成功的根源是在于其选择的制度路径还是其独有的政治领导力 ？
马丁·雅克：我们必须在更广 的维度上进行探讨，而非仅仅是(西方政治学意义上 的)政治领导力或政治体制 的讨论 。按照美国政治学者福山的观点，中国 的政治体制展现出比其它任何国家都强大 的延续性。如果回顾中国从秦朝以来 的治理模式 ，能够看到这中间经历了很多不同 的阶段 ，但一些重要 的特征始终 是十分相似 的。1949年以来，中国共产党一直是领导中国的政治力量，但即使在这一阶段 ，中国仍然从传统社会治理中传承了许多重要 的因素 。
优秀 的政治领导力无疑是一个国家所必须 的 。我认为从毛泽东、邓小平一直到习近平 的中国领导人都有着极为突出 的政治领导力。今天的中国处在一个新 的时期 ，已取得 的发展成就令中国在国际上扮演更加严肃 、更加活跃、更加积极的角色成为可能。
中国的体制极其成功地打造了一支富有才干 的领导团队和一群治理人才。从历史的尺度来看，从1978年至今，中国的政府出色地完成了其使命。我还想补充的一点 是 ，政党的自我革新是非常重要 的 ，我认为中国共产党迄今为止在这方面做得非常好。西方一直对中国共产党颇有微词 ，然而让我们直面现实吧——在过去40多年里 ，中国领导层 的表现远远好于同时期的美国领导层。
资料图：上海外滩 ，游客欣赏“永远跟党走”光影秀。殷立勤 摄彭大伟 ：当美军仓惶撤离时，美国总统拜登说，美军在阿富汗 的使命从来不是“国家构建”(nation building) 。中国 是否正 是因为在中国共产党领导下完成了国家构建 ，才避免了四分五裂、生灵涂炭的厄运 ？
马丁·雅克 ：当下在中国共产党领导下的中国无疑处在一个非常好 的时代，很可能是中国曾经经历过 的任何时代当中最好的一个 。这 是站在中国漫长历史 的肩膀上实现 的 。正 是由于从中国历史中获得 的智慧 ，中国共产党能够纠正其早期犯下 的错误 ，探索出一条成功的治理之道。
中国文明自身 的特性也是很重要的一个方面，中国不仅仅是一个(西方意义上 的)民族国家(nation state)，它 是一个文明型国家(civilization state)——如果不能理解这一点的话，也就无法真正理解任何有关中国 的问题 。
彭大伟：您曾提到西方理解中国抗疫模式需要先了解孔子 的学说，您还提到西方对此缺乏应有的认知 。能否详细阐述这一问题？
马丁·雅克：西方的许多中国问题专家并未真正理解中国 ，造成这一点 的原因是西方人在成长阶段接受 的教育是“西方做事情 的方式是全世界其它地方学习 的模范” ，西方 的范式比全球其它任何地方的都要优越——西方 的运作方式、制度、规范……都成为了用来衡量其它国际的准绳 。
例如，在“人权”这样的争议话题上 ，西方从未真正尝试着去理解中国是如何实践其人权理念的。这 是由于双方截然不同 的历史传统 ，可追溯到孔子的时代。在孔子 的学说中 ，个体不是世界 的中心，人们重视 的 是集体 ，集体可以 是一个家庭 ，也可以是范围更大 的集体 ，一直到整个中国。只有当置身于一个集体、一个社会当中时，个体才具有意义。
资料图：南京小学生行古礼点朱砂“开笔破蒙”，孩子们在南京夫子庙大成殿内 的孔子像前留影 。泱波 摄在我看来 ，围绕人权问题的大部分争吵都 是基于西方希望想将其思维模式输送给中国，而后者并未接受。这么做意味着这些人并不真正需要理解中国，因为最终他们还 是会相信自己 是对的 、中国 是错 的 。如果动辄就向中国喊话“你们只需要照我们的方式来” ，那还谈何理解中国呢？
在诚实和谦虚这两方面，西方在疫情期间的表现无疑都是不及格 的。(对中国抗疫方式的指责和后来围绕病毒溯源 的纷争)真 的都只是一种可耻的 、用于分化和转移注意力 的借口 。
中国是如何取得抗疫成功 的 ？第一 ，中国政府有非常好、非常清晰的抗疫策略。第二点 ，也 是西方从未探讨过的一点 ，就 是人 的因素非常重要 。中国人拥有很强大的社会凝聚力和团结度 ，这种传统深深地植入到中华民族 的国族意识当中 。这也是为什么美国在抗疫中的表现如此差劲——美国没有中国重视集体 的观念 。
彭大伟 ：白宫和美国共和党政客热衷于在新冠溯源等议题上攻击中国 ，这完全无关严肃的科学研究，而 是一种将病毒作为武器 的诡辩术 ？
马丁·雅克 ：这 是一种转移视线的企图，由于美国在疫情期间表现得糟糕透顶 ，而中国表现得非常突出，政客们不得不出手掩盖这一事实 ，而这种做法已经给西方带来了国际关系层面上 的危机 。美国和整个西方抗疫 是如此乏善可陈 ，以至于他们只能一再转向病毒起源的问题 。我认为西方国家政府和媒体在这当中 的角色 是可悲 的——并非每一家都 是这样，但有太多政府和太多的媒体都热衷于甩锅了。
彭大伟 ：您如何看待中国共产党带领中国实现复兴的百年历程？
马丁·雅克：这一切成就 是属于全体中国人民的 ，每个中国人都为中国今天 的成就作出了一份贡献 。当然 ，要想实现这一切 ，就必须得有卓越 的政治领导 ，中国共产党恰好 是这样一支领导力量 。从1949年到1978年再到如今，中国发生 的变化 是常人无法想象的，非常伟大 。中国共产党在我看来 是现代人类世界最成功 的政治组织，而且遥遥领先其它政党。西方时常会拿苏共进行比较，但中国共产党和苏共完全没有可比性 。中国共产党在自我革新、自我重塑方面做得非常好 ，事实上他们不仅重塑了党 ，也重塑了中国。执政地位不是理所当然 的 ，政党必须与时俱进 ，总 是着眼未来 。中国文化很善于着眼未来。中国共产党传承了中国文化的这一思维特质。这也是为什么中国共产党总能带领自身和国家走出低谷。
邓小平 的改革从经济政策上引入了市场的作用。很多人事后说这 是“西化”，但恰恰相反 ，中国开创了一种全新的独特体制，破除了改革开放前束缚发展的要素 ，将自身发展融入了全球市场 。改革开放对中国而言是一种极为自信 的思路，因为一旦选择对外开放 ，中国就得和资本主义世界竞争，面对的竞争对手来自(当时)富裕得多、受教育程度高得多的西方国家 。这 是非常关键 的决断 ，西方当时没有多少人相信中国能够取得成功 ，但是中国仍然以强大 的自信选择了开放 。
资料图：山东港口青岛港自动化码头进行卸货作业。张进刚 摄彭大伟：您对中国推进实现共同富裕有何看法？
马丁·雅克：这 是令人非常感兴趣 的一项最新发展。西方目前已有的反应都 是基于一种几乎 是本能 的反华态度在驱动——条件反射地认为这是“负面的” 。然而西方也正在面临和中国同样的贫富分化问题 。
尽管有很强烈 的呼声 ，但美国没有为消除其巨大 的不平等问题做任何事。欧洲也不同程度地存在这一问题 。20世纪80年代以来，新自由主义的盛行造成不平等问题持续蔓延 。中国如今正在试着找到应对之策 。互联网成瘾的问题也是一样 。这些问题都是真实存在 的，必须得到应对 、提出解决方案。
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